Rendite-Immobilien als Kapitalanlage

Aus verschiedenen Gründen werden Rendite-Immobilien als Kapitalanlage immer beliebter. Doch wie ist es möglich mit Immobilien Geld zu verdienen? Welche Vor- und Nachteile bringen Immobilien-Investments mit sich? Wir fassen zusammen, worauf es bei Rendite-Immobilien wirklich ankommt, damit Ihr Geld sicher investiert ist.

Wer in Immobilien investieren möchte hat unterschiedlichste Möglichkeiten. Die wichtigsten Optionen sind:

• Buy and Hold Strategie: Eine Immobilie wird erworben und langfristig gehalten, um Mieterträge zu generieren.
• Fix and Flip Strategie: Das Objekt wird angekauft, saniert und mit Gewinn weiterveräußert.
• Kombinations-Strategie: Eine Immobilie wird für einige Jahre vermietet und anschließend weiterverkauft. So werden zuerst Mieteinnahmen generiert und später wird die Wertsteigerung realisiert.
• Investition in spezielle Immobilien: In diese Kategorie fällt beispielsweise die touristische Vermietung von Wohnungen.
• Indirekte Immobilien-Investments: Dazu zählen Investitionen in börsennotierte Immobilienkonzerne oder auch Investments in Immobilienprojekte auf Crowdinvesting-Portalen.

Welche Strategie die passende Lösung ist, muss individuell entschieden werden. Diese Entscheidung hängt davon ab, wie viel Erfahrung jemand in der Immobilienbranche mitbringt. Auch Risikobereitschaft und die Ziele, die durch das Investment erreicht werden sollen, sind sehr unterschiedlich.

Investment in Rendite-Immobilien vorbereiten

Bevor Sie in Immobilien investieren müssen Sie sich überlegen:

• Wie viel Erfahrung haben Sie in der Immobilienbranche? Kennen Sie zuverlässige Handwerker, können Sie Sanierungsaufwand einschätzen?
• Wie risikobereit sind Sie? Diese Frage ist besonders hinsichtlich der Finanzierung wichtig.
• Welches Ziel verfolgen Sie? Soll ein breites Portfolio an Bestandsimmobilien aufgebaut werden oder möchten Sie 1-2 Wohnungen zur Altersvorsorge erwerben?
• Wie viel Zeit sind Sie bereit zu investieren? Sanierungen und Umbauten sind zeitintensiv und mit Risiken verbunden.

Abhängig davon, wie Ihre Antworten auf diese Fragen ausfallen, ist eine andere Strategie für Ihr Vorhaben passend. Die Grundlage bildet immer die Zieldefinition. Viele Menschen möchten nicht gleich ein Immobilien-Unternehmen gründen oder ein großes Portfolio mit zahlreichen Wohnungen aufbauen. Vielmehr geht es darum, mit einer oder zwei Wohnungen für die Zukunft vorzusorgen. Wie das klappt, sehen wir uns als nächstes genauer an.

Rendite-Immobilien: Strategien unter der Lupe

Um einen besseren Überblick zu bieten, gehen wir nun auf die einzelnen Strategien näher ein. Bei klassischen „Rendite-Immobilien“ denken die meisten Menschen an eine langfristig vermietete Wohnung. Wir möchten Ihnen jedoch auch zeigen, welche sonstigen Optionen bestehen, um mit Immobilien Geld zu verdienen. Die folgende Übersicht soll Ihnen als Entscheidungsgrundlage dienen, welche Investment-Taktik zu Ihnen passt.

Langfristige Buy-and-Hold-Strategie

Diese Taktik wird von den meisten Menschen gewählt. Sie dient dazu, sich durch Immobilien-Investments ein Nebeneinkommen aufzubauen. So kann die eigene Rente abgesichert werden. Die Funktionsweise ist schnell erklärt: Rendite-Immobilien werden erworben, vermietet und langfristig gehalten. Die Absicht, die Objekte in absehbarer Zeit weiterzuverkaufen, besteht nicht.

Diese Methode kann mit einer oder mehreren Rendite-Immobilien angewandt werden. In den meisten Fällen erfolgt der Kauf mit einer Fremdfinanzierung. In der ersten Phase dient die Nettomiete dazu, den Kredit zurückzuzahlen. Sobald die offene Summe beglichen ist, stehen die Netto-Mieteinnahmen zur freien Verfügung.

Fix-and-Flip-Strategie

Bei dieser Variante sieht die Vorgehensweise anders aus. Eine sanierungsbedürftige Immobilie wird erworben. Anschließend wird sie vollständig saniert. Durch die Aufwertung lässt sich ein wesentlich höherer Verkaufspreis erzielen. Sobald die Sanierung abgeschlossen ist, wird die Immobilie direkt weiterverkauft. Der Gewinn aus diesem Verkauf fließt dem Eigenkapital zu. So steht für den nächsten Immobilien-Deal mehr Eigenkapital zur Verfügung, um beispielsweise ein größeres Objekt zu erwerben.

Diese Vorgehensweise ist mit viel Arbeit verbunden. Die Sanierung zu organisieren ist eine zeitintensive Tätigkeit. Sie sollten außerdem Immobilien-Expertise mitbringen, denn es muss vorab eingeschätzt werden, welche Kosten die Sanierung verursachen wird. Gute Kontakte zu zuverlässigen Bauunternehmen und Handwerkern sind ebenso unerlässlich.

Alternativ kann der Gewinn, der mit dem Verkauf sanierter Immobilien entsteht, auch Eigenkapital für den Ankauf von Objekten, die dann dauerhaft vermietet werden, aufgebaut werden. Die Strategien lassen sich somit gut kombinieren.

Sonstige Investment-Möglichkeiten

Investitionen in speziellere Immobilien sind ebenfalls möglich. Hier ist Fachwissen besonders bedeutend. Die Vermietung an Touristen ist beispielsweise mit umfangreichen Auflagen verbunden. Wer ein Büro erwirbt, muss diesen speziellen Markt genau kennen. Das sind nur zwei Beispiele dafür, dass es durchaus möglich ist, auch abseits klassischer Immobilien-Anlagestrategien Geld zu verdienen. Wichtig ist dabei nur, sich der Chancen und Risiken bewusst zu sein. Mit der nötigen Expertise lassen sich solche Projekte ebenfalls erfolgreich umsetzen.

Immo-Investments via Börse und Crowd

Indirekte Immobilien-Investments können über den Börsenhandel oder Crwodinvesting-Projekte erfolgen. Wer Aktien eines Immobilien-Konzerns erwirbt, ist an dessen Erfolg beteiligt. Klar ist allerdings, dass die Entwicklung der Aktie nicht rein davon abhängig ist, wie sich der Immobilienmarkt verändert. Steigt eine physische Immobilie im Wert, profitieren Sie bei einem Verkauf davon direkt. Wenn jedoch ein börsennotiertes Unternehmen andere Schwierigkeiten hat (Rechtsstreitigkeiten, Management-Wechsel, etc.), so kann das Ihre Rendite belasten.

Crowd-Projekte funktionieren so, dass Projektentwickler Kapital von Privatpersonen einsammeln. Dieses wird nach einer definierten Phase verzinst zurückbezahlt. Grundsätzlich stellt diese Option eine spannende Möglichkeit dar. Allerdings muss bedacht werden, dass die Abhängigkeit von einem einzigen Projektentwickler, teils sogar von einem einzigen Projekt, enorm hoch ist. Ein Totalverlust des Kapitals ist theoretisch möglich.

Diese Risiken des Totalverlustes und der Abhängigkeit sind bei klassischen Rendite-Immobilien kaum gegeben.

Rendite-Immobilien: Vorteile und Nachteile

Nachdem nun die Möglichkeiten, wie Kapital durch Rendite-Immobilien vermehrt werden kann, näher erläutert wurden, werfen wir nun einen Blick auf die Vor- und Nachteile von Rendite-Immobilien. In diesem Abschnitt denken wir bei „Rendite-Immobilien“ an die klassische, langfristige Vermietung von Wohnungen.

Vorteile von Rendite-Immobilien

Ein großer Vorteil liegt im physischen Besitz der Immobilie. Sollten sich Ihre Lebensumstände einmal ändern, können Sie gegebenenfalls sogar selbst einziehen. Das ist ein Pluspunkt von Rendite-Immobilien, den Börsen-Investments nicht bieten können.

Hinsichtlich des Vermögenszuwachses bringen vermiete Immobilien doppelt Pluspunkte: Einerseits werden laufende Einnahmen generiert, andererseits profitieren Eigentümer im Idealfall auch von einer langfristigen Wertsteigerung des Objektes. Die Mieteinnahmen sind zudem de facto inflationsgeschützt. Somit ist eine gewisse Wertbeständigkeit bei Rendite-Immobilien jedenfalls vorhanden.

Ein enorm wichtiger Punkt ist die Finanzierung des Investments. Wer an der Börse investiert, kann das typischerweise nur mit dem eigenen Ersparten tun. Eine Rendite-Immobilie kann hingegen weitgehend fremdfinanziert werden. Der Einsatz des Eigenkapitals ist niedrig. So ergibt sich, dass dieses eingesetzte Eigenkapital äußerst hoch verzinst ist. Gerade in Zeiten niedriger Zinssätze lässt sich dieser Effekt besonders gut nutzen.

Steuerlich betrachtet spielt die Fremdfinanzierung ebenso eine große Rolle. Denn die Kreditzinsen können mit Mieteinnahmen gegengerechnet werden. Zusätzlich können Abschreibung und Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Daraus ergibt sich eine sehr niedrige Steuerlast.

Die wichtigsten Vorteile von Rendite-Immobilien im Überblick:

• Reale, physische Immobilie vorhanden, die ggf. auch später selbst genutzt werden kann.
• Vermieter profitieren doppelt: Mieteinnahmen und Wertsteigerung.
• Günstige Fremdfinanzierungen ermöglichen hohe Gesamtinvestments und eine entsprechend gute Eigenkapitalrendite. Ein erstes Investment ist mit wenige Eigenkapital möglich.
• Durch die Kreditzinsen, Abschreibung und weitere absetzbare Posten ist die Steuerlast auf Mieteinnahmen gering.

Nachteile von Rendite-Immobilien

Wie bei allen Investment-Optionen haben auch Immobilien gewisse Nachteile, die offen thematisiert werden müssen.

Wer nur eine Wohnung kauft und über keine anderen Investments (z.B. Aktien, ETFs, etc.) verfügt, veranlagt das Eigenkapital an einem Ort. Es sollte darauf geachtet werden, eine gewisse Risikostreuung bei der Vermögensveranlagung zu erzielen. Deshalb bietet es sich an, verschiedene Anlageformen zu kombinieren. Ebenso sollte idealerweise nicht nur eine Wohnung erworben werden. Mit Objekten in verschiedenen Lagen werden Risiken gestreut (Entwicklung der Lage, Zustand des Gebäudes, etc.).

Ein weiterer Punkt sind Reparaturen und laufende Instandhaltung der Rendite-Immobilien. Manchmal werden Wohnungen in schlechtem Zustand zurückgegeben oder altersbedingt sind Sanierungen nötig. Diese Kosten lassen sich nicht immer langfristig vorhersehen. Wichtig ist deshalb, immer einen finanziellen Puffer für überraschend nötig werdende Arbeiten bereitzuhalten.

Im schlimmsten Fall kann es zu Leerstand kommen oder Mieter bezahlen die fällige Miete nicht. In dieser Situation müssen die laufenden Kosten weiter fortbezahlt werden. Um dieses Risiko zu verringern, lassen Sie sich bei der Auswahl der Mieter am besten durch einen kompetenten Immobilienmakler unterstützen.

Der laufende Aufwand rund um die Bewirtschaftung der Immobilie sollte nicht unterschätzt werden. Es handelt sich dabei um keinen echten Nachteil, sondern nur einen Aspekt, der Eigentümern bewusst sein sollte. Wer möglichst wenig Zeit investieren will, kann Arbeiten weitgehend auslagern (Immobilienverwaltung, Steuerberater, Immobilienmakler).

Rendite-Immobilie kaufen: Was ist zu beachten?

Um das Leerstands-Risiko gering zu halten und die eigenen Erträge zu maximieren, ist die Auswahl einer wirklich guten Rendite-Immobilie wichtig.

Ideale Lage für Rendite-Immobilien

Für die meisten Investorinnen und Investoren soll eine Immobilie eine langfristige, sichere Anlageform darstellen. Deshalb ist zu aller erst ein Blick auf die Umgebung einer Immobilie wichtig und die Frage, wie sich diese weiterentwickeln wird. Gibt es in der Region große Unternehmen, die Arbeitsplätze schaffen? Sind Universitäten oder Fachhochschulen in der Nähe? Ist der öffentliche Verkehr gut ausgebaut? All diese Faktoren verändern sich tendenziell nur langfristig und sorgen für gute Planbarkeit. In der Nähe einer Universität werden auch in einigen Jahren noch Studierende günstige oder WG-geeignete Immobilien suchen.

Manche Investoren gehen einen anderen Weg und investieren in ländlichen Regionen. Die Nettorendite ist hier oft höher. Allerdings ist das Risiko leerstehender Flächen ebenfalls wesentlich stärker gegeben. Deshalb sind die meisten Rendite-Immobilien weiterhin typische Stadtwohnungen.

Wichtig für die Rendite: guter Grundriss

Sie haben die Region, in der sich die Rendite-Immobilie befinden soll, bereits eingegrenzt und einige Objekte in der engeren Auswahl? Dann sollten Sie einen genauen Blick auf den Grundriss werfen. Ein guter Grundriss erleichtert die Vermietung sehr.

Wichtig ist dabei, dass die vorhandene Fläche effizient genutzt werden kann. Ein Pluspunkt ist, wenn die Wohnung als WG nutzbar ist. Bei kleinen Wohnungen ist immer gerne gesehen, wenn der Schlafbereich zumindest etwas abgetrennt werden kann. Ein absoluter Dauerbrenner sind alle Arten von Freiflächen. Egal ob Balkon, Garten oder Dachterrasse – Mieterinnen und Mieter wissen dieses Extra immer zu schätzen.

Bei der Betrachtung der Grundrisse sollte zudem überlegt werden, welche Änderungen einfach vorgenommen werden können. Wenn nur eine nicht-tragende Rigips-Wand den Grundriss verschlechtert, lässt sich das einfach und günstig lösen. Tragende Wände hingegen können nicht versetzt werden. Die Sanierungskosten sollten jedenfalls gering sein. So besteht kein Risiko böser Überraschungen und die Rendite der Immobilie lässt sich exakter kalkulieren.

Kaufpreis der Rendite-Immobilie

Für jede Kaufentscheidung ist der Kaufpreis ein entscheidender Faktor. Beachten Sie, dass auch die Kaufnebenkosten in Ihre Kalkulation aufgenommen werden. Abseits der Maklercourtage müssen Sie z.B. die die Kosten des Notars und die Grunderwerbssteuer bedenken.

Welcher Kaufpreis als „fair“ bezeichnet werden kann, muss von Objekt zu Objekt betrachtet werden. Entscheiden Sie am besten vorab, welche planmäßige Rendite Sie erzielen möchten. Dann haben Sie die Möglichkeit, die potenziell erzielbare Miete der Wohnung zu schätzen. So lässt sich in weiterer Folge die voraussichtliche Rendite der Immobilie ermitteln.

Basierend auf dieser Kalkulation können Sie entscheiden, zu welchem Kaufpreis Sie bereit sind, die Immobilie zu erwerben. Diese Berechnung können Sie dem Verkäufer offenlegen. Für eine geringfügige Nachverhandlung des Kaufpreises kann dies ein überzeugendes, sachliches Argument sein.

Finanzierung der Rendite-Immobilie

Spätestens, sobald die Immobiliensuche bereits fortgeschritten ist, muss auch die Finanzierung des Kaufs organisiert werden. In den meisten Fällen wird der überwiegende Teil des Kaufpreises durch Fremdkapital finanziert.

Wie hoch soll der Fremdkapitalanteil beim Immobilienkauf sein? Auf diese Frage gibt es keine pauschale Antwort. Empfehlenswert ist, die vollständigen Kaufnebenkosten mit Eigenkapital abzudecken. Zusätzlich sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein.

Wer aggressiver investieren will, kann die Fremdkapitalquote erhöhen. Das führt jedoch zu höheren Zinsen. Die monatlichen Zahlungen an das Kreditinstitut fallen entsprechend höher aus.

Wer ein höheres Sicherheitsbedürfnis hat, bringt etwas mehr Eigenkapital ein. Dadurch ist der Finanzierungsbetrag geringer, die monatliche Rate ebenso. Zusätzlich kann eine Fixzinsvereinbarung abgeschlossen werden. Diese besagt, dass für einen definierten Zeitraum ein fixer Zinssatz verrechnet wird. Schwankungen sind somit nicht möglich. Dadurch lässt sich das Investment für 10, 15 oder sogar 20 Jahre sehr gut kalkulieren.

Durch die niedrigen Kreditzinsen ist es möglich, auch hohe Beträge günstig zu finanzieren. Bei der Planung der Finanzierung muss immer bedacht werden, welche Risiken vorhanden sind. Für Reparaturen oder bei Leerstand muss ausreichend Kapital verfügbar bleiben.

Fazit: Rendite-Immobilien kaufen

Rendite-Immobilien sind aus verschiedenen Gründen extrem beliebt. Die Mieteinnahmen sind ein attraktives Nebeneinkommen und dienen als Altersvorsorge. Durch die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie profitieren Investorinnen und Investoren doppelt.

Bevor ein Investment getätigt wird, sind einige Überlegungen nötig. Es gibt verschiedene Strategien, um in die Immobilienbranche zu investieren. Für die meisten Menschen ist der einfachste Weg, ein oder zwei Rendite-Immobilien zu kaufen. Diese werden langfristig vermietet, sodass konstant Mieteinnahmen generiert werden. Mit den Einnahmen wird der Kredit abbezahlt, bis die Immobilie unbelastet ist. Dann stehen die Mieteinnahmen (nach Steuer) als freier Cashflow zur Verfügung.

Bei der Auswahl der Rendite-Immobilien muss langfristig gedacht werden. Das Umfeld der Immobilie muss analysiert werden. Neben der guten Lage ist der Zustand des Gebäudes wichtig. Prüfen Sie genau, wie sich der Standort entwickeln wird und welche Arbeiten an der Immobilie zukünftig nötig sein werden.

Während der Suche sollte auch bereits die Finanzierung der Rendite-Immobilien gesichert sein. Dazu müssen Gespräche mit Banken geführt und das Investment-Vorhanden präsentiert werden.

Zusammenfassend zeigt sich, dass die Vorteile von Rendite-Immobilien vielfältig sind. Von der Finanzierbarkeit bis hin zum Inflationsschutz reicht das Spektrum. Wichtig ist, dass eine passende Immobilie in guter Lage gewählt wird. Eine günstige Finanzierung bildet die Grundlage für ein attraktives Zusatzeinkommen. Gerade, weil die Auswahl der Rendite-Immobilien so wichtig ist, sollten Sie sich diesbezüglich von einem Immobilienmakler beraten lassen. Er kennt nicht nur die Region genau, sondern weiß vor allem auch, welche Objekte leicht vermietbar sind. Ein professioneller Makler kann in weiterer Folge auch gleich die Vermarktung der neu gekauften Immobilie übernehmen, sofern diese noch nicht vermietet ist.