Immobilienfinanzierung: Immobilienkauf günstig finanzieren
Am Weg zu den perfekten eigenen vier Wänden ist die Immobilienfinanzierung ein zentraler Meilenstein. Der Kauf erfolgt meist nicht nur mit Eigenkapital. Es wird also eine Immobilienfinanzierung benötigt. Manche Käufe werden sogar ohne Eigenkapital abgewickelt.
Immobilienfinanzierung: Grundsätze der Banken
Lange Zeit galt als Richtlinie der Banken, dass zumindest knapp ein Drittel des Gesamtbetrages für den Immobilienkauf aus Eigenkapital stammen muss. Die steigenden Immobilienpreise haben jedoch dazu geführt, dass diese Quote für immer weniger Menschen erreichbar ist. Hinzu kommt, dass in der momentanen Niedrigzinsphase Fremdkapital sehr günstig aufgenommen werden kann. Viele möchten daher den Immobilienkauf mit einer möglichst hohen Fremdkapitalsumme bewältigen.
Kreditinstitute haben auf diese geänderten Voraussetzungen reagiert. Die Nebenkosten für den Immobilienkauf sollten jedenfalls selbst aufgebracht werden. Der Kaufpreis hingegen kann bis zur vollständigen Summe fremdfinanziert werden. Eine solche Finanzierung ist nicht immer möglich und nicht zwangsweise vorteilhaft.
Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Die Grundlage für eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist eine umfassende Bonitätsprüfung durch die finanzierende Bank. Ebenso wird die Immobilie unter die Lupe genommen. Wenn alle Voraussetzungen erfüllt werden, kann die Finanzierung in dieser Höhe erfolgen.
Zu bedenken ist, dass diese Finanzierung teurer ist. Die Zinsen werden höher angesetzt, wenn der Anteil des Eigenkapitals sinkt. So bildet die Bank das Risiko der Finanzierung finanziell ab. Das bedeutet auch, dass die monatliche Belastung (Tilgung + Zinsen) höher ausfällt. Schließlich ist der Finanzierungsbetrag, welcher die Berechnungsgrundlage bildet, ebenfalls höher.
Ob eine solche Immobilienfinanzierung möglich und sinnvoll ist, muss daher im Einzelfall geprüft werden.
Immobilienfinanzierung: Darauf müssen Sie achten
Unabhängig von der Höhe des aufgenommenen Fremdkapitals gibt es einige Aspekte zu beachten, um eine günstige Fremdfinanzierung zu erhalten.
• Vorarbeit leisten: Erstellen Sie vor der Kreditanfrage eine übersichtliche Haushaltsrechnung. Dokumentieren Sie Ausgaben, Einnahmen und alle vorhandenen Vermögenswerte (Sparbuch, Aktien, etc.). Professionell vorbereitete Unterlagen machen bei Banken einen überzeugenden Eindruck.
• Leistbarkeit kalkulieren: Berechnen Sie, welche monatliche Belastung, in Form von Tilgungsrate und Zinsen, für Sie problemlos zu stemmen ist. Bedenken Sie dabei, dass für die neue Immobilie auch laufende Betriebskosten anfallen. Diese Berechnung soll daher nicht zu knapp kalkuliert werden.
• Frühzeitige Kontaktaufnahme mit Banken: Besprechen Sie Ihren Finanzierungswunsch schon vorab mit Banken. Eckpunkte der Finanzierung können bereits während der Immobiliensuche definiert werden. Besteht eine grundsätzliche Finanzierungszusage der Bank, kann der Kaufprozess schneller abgewickelt werden. Das ist wichtig, damit Sie ein verbindliches Kaufangebot, ohne Vorbehalt der Finanzierung, abgeben können.
• Fixzinsvereinbarung: Überlegen Sie sich, ob Sie einen Kredit mit fixer oder variabler Verzinsung bevorzugen. Bei Krediten mit Fixzinsvereinbarung wird eine Periode definiert (z.B. 10 oder 15 Jahre), in der nur der Fixzinssatz verrechnet wird. Danach kommt ein variabler Zinssatz zur Anwendung. Der Fixzinssatz liegt normalerweise etwas höher als der derzeitige variable Zinssatz. Dafür ist die Planbarkeit der Finanzierung deutlich verbessert.
• Angebote vergleichen: Schon kleine Vorteile bei Finanzierungsangeboten können im Lauf der Jahre einen beträchtlichen finanziellen Unterschied ausmachen. Gehen Sie daher nicht (nur) zu Ihrer Hausbank, sondern holen Sie verschiedene Angebote ein. Jeder professionelle Immobilienmakler hat eine Empfehlung für Sie, über welche Bank Sie gute Konditionen für die Immobilienfinanzierung erhalten.
Kreditsumme, Laufzeit und Tilgung – was ist sinnvoll?
Wenn Sie zum ersten Mal einen Kredit benötigen, wirkt die Angelegenheit womöglich komplexer, als sie tatsächlich ist. Grundsätzlich ist empfehlenswert, einen Teil des Kaufpreises und die Nebenkosten mit Eigenkapital zu finanzieren. Dadurch sinkt der benötigte Kreditbetrag. Dies beeinflusst wiederum die monatliche Belastung in Form von Zinsen und Tilgung.
Wenn Sie einen etwas höheren Zinssatz akzeptieren, erhalten Sie eine Fixzinsvereinbarung. Durch diese Vereinbarung wissen Sie schon heute, welchen Betrag Sie in einigen Jahren genau überweisen werden müssen. Die Planbarkeit ist hervorragend.
Ein weiterer Einflussfaktor ist die Gesamtlaufzeit des Kredits. Je länger diese angesetzt wird, desto niedriger ist die monatliche Belastung. Bedenken Sie dabei aber, wie viele Jahre Sie wirklich den Kredit abbezahlen wollen. Außerdem muss ab einem bestimmten Alter der Immobilie Kapital für Reparaturen und Sanierungen angespart werden. Das muss, neben der monatlichen Kreditbelastung, dann unbedingt möglich sein.
In Summe gilt es daher die goldene Mitte aus Eigenkapital-Anteil, Kreditsumme und Kreditlaufzeit zu finden. Diese Entscheidung beeinflusst Ihre Finanzen über die nächsten Jahrzehnte. Dementsprechend wichtig ist es, alle Optionen in Ruhe zu kalkulieren. Wenn Fragen offen sind, scheuen Sie sich nicht, diese mit Ihrer Bank ausführlich zu diskutieren. Schließlich werden Sie sich an einer perfekten Immobilie nur dann erfreuen können, wenn die Immobilienfinanzierung Ihren Bedürfnissen vollumfänglich gerecht wird.
Immobilienfinanzierung: Fazit
Eine Immobilie finanzieren ist in Deutschland derzeit günstig möglich. Der Eigenkapitalanteil kann dabei sogar gegen 0 gehen. Sinnvoll ist das nur bedingt, denn die Verzinsung ist dadurch höher und der offene Kreditbetrag ebenso. Ideal ist, einen soliden Anteil an Eigenkapital einzubringen. Die Kaufnebenkosten sollten unbedingt durch Ersparnisse abgedeckt werden können.
Bevor die Finanzierung bei Banken angefragt wird, sollten Sie selbst die Leistbarkeit einer Kreditsumme ermitteln. Ausgangslage dafür ist die eigene Bonität. Eine Haushaltsrechnung muss erstellt werden und es gilt zu beachten, dass für die Immobilie laufende Betriebskosten anfallen werden. Diese erhöhen die monatliche, finanzielle Belastung.
Zur Absicherung der eigenen Finanzplanung kann bei der Immobilienfinanzierung eine Fixzinsphase vereinbart werden. Diese optimiert die Planbarkeit und reduziert das Risiko steigender Zinsen. Diese würden dann erst nach Ende der Fixzinsphase schlagend werden.
Wer sich bei der Finanzierung unsicher fühlt, kann Rat beim beauftragten Immobilienmakler suchen. Etablierte Immobilienmakler sind permanent mit Finanzierungsfragen konfrontiert und helfen gerne mit Tipps und Empfehlungen, wie eine günstige Immobilienfinanzierung zu bekommen ist.