Immobilienbewertung für Hausverkauf

Die Immobilienbewertung für den Hausverkauf ist einer der ersten Schritte am Weg zur erfolgreichen Veräußerung der Liegenschaft. Ziel der Bewertung ist es, einen realistischen Marktwert zu definieren. Das ist wichtig, um einen schnellen Verkauf zum bestmöglichen Preis zu realisieren.

Wertbestimmende Faktoren für Hausverkauf

Für die korrekte Wertermittlung einer Immobilie muss sich ein Profi ein ganzheitliches Bild der Liegenschaft und ihrer Umgebung machen. Dass die Lage der wichtigste Aspekt ist, gilt weiterhin – doch wer nur von „Lage, Lage, Lage“ spricht, greift zu kurz. Sehen wir uns daher genauer an, welche Einflussfaktoren für die Preisgestaltung besonders relevant sind.

Immobilienbewertung: Lage der Immobilie

Beginnen wir mit der Lage, die ohne Zweifel für viele Suchende absolut entscheidend ist. Dabei geht es nicht einfach darum, in welcher Gegend sich das Haus ungefähr befindet. Einerseits spielt die weitere Umgebung („Makrolage“) eine wichtige Rolle, andererseits auch die unmittelbare Nachbarschaft („Mikrolage“).

Hinsichtlich der weiter gefassten Umgebung steht vor allem die Infrastruktur im Fokus des Interesses. Gibt es ein gutes Angebot an Schulen, Ärzten und Nahversorgung? Wie ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, aber auch an Autobahnen und zum nächsten Flughafen?
Hinsichtlich der Mikrolage geht es dann um die unmittelbaren Details rund um das Gebäude. Sind die umliegenden Gebäude optisch ansprechend? Ist die Straße wenig befahren? Gibt es Lärmbeeinträchtigung? Ist der Garten nicht einsehbar? Wie groß ist der Abstand zu den benachbarten Häusern? Wie ist der Ausblick von verschiedenen Räumen aus?

Es gilt jedes Detail zu bedenken, das die Qualität der Lage des Hauses beeinflusst. Einfamilienhäuser werden von den Käuferinnen und Käufern meist selbst bewohnt und nicht vermietet. Deshalb wird ganz besonders darauf geachtet, dass die Lage völlig überzeugt. Die Kompromissbereitschaft ist, besonders im höherpreisigen Segment, gering.

Immobilienbewertung: Ausstattung und Zustand des Hauses

Nachdem wir uns zuvor mit der Umgebung des Hauses beschäftigt haben, kommen wir nun zur Liegenschaft selbst. Hier ist zu prüfen, wie der Zustand des Gebäudes tatsächlich ist. Denken Sie dabei nicht an die Einrichtung, die meist ohnehin nicht mitverkauft wird und zudem Geschmackssache ist, sondern an prüfbare Aspekte. Wann wurde die Elektrik des Gebäudes zuletzt erneuert? Wurden Leitungen im Haus saniert? Wann und mit welchen Materialien wurde das Gebäude errichtet?

Einerseits muss geprüft werden, welche Arbeiten wann und wie bisher durchgeführt wurden. Anderseits ist eine Einschätzung nötig, welche Sanierungen in naher Zukunft noch erfolgen müssen. Diese wirken sich auf die Preisgestaltung aus.
Ebenso ist zu beachten, welche Ausstattung im Haus bereits vorhanden ist, die womöglich zwar funktioniert, aber von potenziellen Käuferinnen und Käufern als wertmindernd betrachtet werden kann. Denken wir dabei etwa an ein Badezimmer im Retro-Stil. Selbst wenn hier alles funktionstüchtig ist und dem Geschmack des Verkäufers entspricht, werden Interessentinnen und Interessenten wohl Budget für eine Umgestaltung einplanen müssen.

Bei diesem Aspekt ist es somit besonders wichtig, sich einerseits an harte Fakten (Sanierungsdatum, etc.) zu halten und andererseits den Markt gut zu kennen und somit einschätzen zu können, welche Ausstattung sich positiv oder negativ auf den Verkaufsprozess auswirken wird.

Besonderheiten der Liegenschaft einbeziehen

Bei vielen Häusern finden sich Details, die für den Verkauf erst auf den zweiten Blick wichtig sind. Eigentümer nehmen diese Besonderheiten, gerade, wenn die Immobilie schon lange selbst bewohnt wird, manchmal als selbstverständlich hin. Doch für den Verkaufsprozess ist es hilfreich, diese Aspekte hervorzuheben.

Das Spektrum ist weitreichend. Ein Beispiel dafür können etwa Stuck-Elemente oder ein besonders schöner Parkettboden, der schon vor Jahrzehnten verlegt wurde, sein. Für Altbauliebhaber können Details wie diese eine große Aufwertung bedeuten. Hier bewegen wir uns dann also in Richtung Liebhaber-Preise, wenn diese Besonderheiten gekonnt in Szene gesetzt werden können.

Ein anderes Beispiel dafür sind Baureserven. Kann das Einfamilienhaus womöglich noch erweitert werden? Ist ein Teil des Gartens als Baufläche gewidmet oder ist ein Dachgeschoßausbau möglich? Womöglich wurde das bislang, da keine Flächenerweiterung nötig war, nicht bedacht. Doch für den Wert der Immobilie ist es ein durchaus wichtiger Aspekt.

Immobilienbewertung bei Rendite-Immobilien

Ein Sonderfall sind all jene Häuser, die nicht (nur) selbst genutzt werden können, sondern sich auch gut vermieten lassen. Mehrfamilienhäuser und Zinshäuser werden anders bewertet als Einfamilienhäuser. Denn hier kommen Aspekte wie Vermietungsgrad, Befristungen und Nettomieterträge pro Quadratmeter in den Fokus der Bewertung.

Gerade bei einer Immobilie, die als Rendite-Objekt in Frage kommt, ist eine professionelle Bewertung besonders wichtig. Die beschriebenen Faktoren wie Zustand und Lage spielen selbstverständlich auch eine Rolle. Doch die Ertragskraft der Immobilie, die Nutzungsmöglichkeiten und die Optionen zur Rendite-Maximierung sind bei diesen Häusern entscheidend.

Für Laien ist es bei Rendite-Immobilien besonders schwierig den korrekten Wert der Liegenschaft einzuschätzen. Denn viele dieser Objekte werden nie online inseriert, sondern direkt, über das persönliche Netzwerk eines professionellen Immobilienmaklers, veräußert. So erfolgt der Verkauf schnell, zum Bestpreis und vor allem auch entsprechend diskret.

Verkaufspreis selbst einschätzen – eine gute Idee?

Manche Verkäuferinnen und Verkäufer möchten die gesamte Abwicklung des Hausverkaufs selbst in die Hand nehmen. Dazu zählt auch, den Preis für die Immobilie eigenständig zu definieren. Diese Vorgehensweise birgt gleich mehrere Risiken.

Falsche Immobilienbewertung für Hausverkauf

Aus verschiedenen Gründen passiert es Eigentümerinnen und Eigentümern regelmäßig, dass der Wert der eigenen Immobilie falsch eingeschätzt wird. Das kann für den Verkaufserfolg massive Konsequenzen nach sich ziehen.

Rosarote Brille bei der Immobilienbewertung

Wer selbst in einer Immobilie gelebt hat, kann selten einen objektiven Blick auf die Liegenschaft werfen. Die Vorteile werden intensiv wahrgenommen, während Nachteile der Immobilie weniger in die Bewertung einfließen, da man sich selbst längst an diese Aspekte gewöhnt hat. So entstehen häufig zu hohe Preisvorstellungen. Diese führen in weiterer Folge dazu, dass Immobilie zu Ladenhütern werden.

Ist ein Haus erst einmal längere Zeit bei verschiedenen Immobilienportalen gelistet, stellt sich bei den Suchenden, die diese lange Vermarktungsdauer bemerken, gleich eine gewisse Skepsis ein. Der Verkauf verzögert sich und die Verhandlungsposition gegenüber Interessenten wird immer schwächer. In diese Situation möchten Sie als Verkäuferin bzw. Verkäufer nicht kommen.

Immobilienbewertung auf Basis anderer Inserate

Ein anderes Risiko ist, dass der Preis anhand vermeintlich vergleichbarer Objekte festgesetzt wird. Dazu werden oft nur Inserate auf Immobilienportalen durchgesehen. Die Inserate bieten allerdings keine ganzheitlichen Informationen. So ist meist keine exakte Adresse angegeben. Ein wirklich vollständiges Bild kann man sich online nicht machen und daher ist es schwierig, auf diese Weise einen realistischen Verkaufspreis zu definieren. Hinzu kommt, dass Immobilien oft zu einem etwas anderen Preis den Besitzer wechseln als der ursprünglich im Inserat angeführten Preis.

Überhasteter Immobilienverkauf

Mindestens genauso bitter wird es, wenn es beim Immobilienverkauf nur darum geht, den Prozess schnell abzuschließen. Wer eine Immobilie deshalb gleich besonders günstig inseriert, verliert bares Geld. Auch wenn die Zeit drängt, ist es besser, eine realistische Immobilienbewertung vorzunehmen. Zu einem fairen Preis lässt sich jede Immobilie zeitnah verkaufen. Die eigene Immobilie zum Schnäppchenpreis anzubieten, nur um schnell zu verkaufen, ist daher keine gute Idee.

Kostenlose Immobilienbewertung für Hausverkauf

Wenn Sie die Basis für einen erfolgreichen Hausverkauf zum besten Preis schaffen möchten, sollten Sie sich eine professionelle Einschätzung des Marktwertes Ihrer Liegenschaft einholen. Basierend auf unserer langjährigen Erfahrung, der Marktkenntnis und unserer Expertise überprüfen wir Ihre Immobilie und geben Ihnen eine konkrete, begründete Vorstellung dazu, welcher Verkaufspreis voraussichtlich erzielbar ist. Als regional verankerter Makler wissen wir genau, worauf es beim Hausverkauf ankommt und beraten Sie gerne vorab hinsichtlich des idealen Verkaufspreises.

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