Immobilienbewertung für den Wohnungsverkauf
Um eine Wohnung zeitnah und zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, ist eine korrekte Immobilienbewertung nötig. Diese Wertermittlung definiert den gewünschten Verkaufspreis, der im Zuge der Vermarktung an Interessenten kommuniziert wird. Warum der Verkaufspreis so sensibel gewählt werden muss, um eine Wohnung erfolgreich zu verkaufen, erläutern wir im nachfolgenden Ratgeber.
Wert der Wohnung ermitteln
Ziel der Immobilienbewertung ist es, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Der Preis soll einerseits möglichst hoch angesetzt sein, aber gleichzeitig zu einer annehmbaren Vermarktungsdauer führen. Illusorische Preise sorgen nur dafür, dass eine Wohnung zum Ladenhüter wird. Deshalb muss der Verkaufswert korrekt ermittelt werden, um die Balance zwischen schnellem Abschluss des Verkaufsprozesses und der Erzielung des maximal möglichen Preises erreicht wird. Sehen wir uns nun an, welche Faktoren beachtet werden müssen, damit dieses Vorhaben gelingt.
Immobilienbewertung: Lage der Wohnung
Seit jeher ist die Lage der Immobilie einer der wichtigsten Punkte überhaupt, wenn es um die Wertermittlung der Immobilie geht. Dabei wird zwischen der sogenannten „Makrolage“ und der „Mikrolage“ unterschieden.
Makrolage der Immobilie
Die Makrolage beschreibt die erweiterte Umgebung der Immobilie. Hier sind folgende Fragen wichtig:
• Gibt es ausreichend viele, nahegelegene Läden des täglichen Bedarfs?
• Gibt es weitere Infrastruktur wie Schulen, Kindergärten, Ärzte und Fachärzte?
• Wie gut ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr, zur nächsten Autobahn und auch an den Flughafen?
• Wie weit sind das nächste Erholungsgebiet, Kinderspielplätze und Parks entfernt?
• Gibt es in der Umgebung viele Unternehmen, Universitäten und Fachhochschulen, welche die Lage aufwerten?
Diese Aspekte betreffen das weitere Umfeld der Immobilie und beeinflussen dementsprechend auch den Wert der Wohnung.
Mikrolage der Immobilie
Doch auch die unmittelbare Umgebung der Wohnung muss genau geprüft werden. Dabei geht es um ganz andere Punkte als bei der Makrolage. Wichtig ist hier beispielsweise:
• Wie schön und ruhig ist die Straße, in der sich die Wohnung befindet?
• Wie viele weitere Wohnungen befinden sich im selben Gebäude?
• Gibt es im Gebäude viel Leerstand?
• Wie ist der Ausblick von der Wohnung?
• Welche direkten Nachbarn gibt es? (z.B. wegen Beeinträchtigung durch Lärm einer Bar im Erdgeschoß relevant)
• Gibt es Parkplätze im Innenhof oder ansonsten nahe des Gebäudes?
• Können Allgemeinflächen im Haus genutzt werden?
All diese Aspekte tragen zum Wert der Immobilie bei und betreffen rein die Lage. Es ist also schnell erkennbar, dass alleine schon die exakte Lage des Objekts den erzielbaren Verkaufspreis massiv beeinflussen kann. Um zu wissen, wie sich die Antworten dieser gestellten Fragen auf den Wert der Immobilie auswirken, ist entsprechende Erfahrung am Markt nötig.
Als nächstes widmen wir uns dem Zustand des gesamten Gebäudes und der konkreten Wohnung, die zum Verkauf steht.
Immobilienbewertung: Zustand von Gebäude und Wohnung
Bevor wir zur Wohnung selbst kommen, muss das Gebäude geprüft werden. Dabei spielt das Baujahr eine Rolle und es sollte dokumentiert sein, wann welche Sanierungsarbeiten erledigt wurden. Die Hausverwaltung kann zudem Auskunft darüber geben, welche weiteren Arbeiten in absehbarer Zeit geplant sind. Dabei ist ebenso relevant, wie diese Arbeiten finanziert werden sollen.
Für den Wert der Immobilie ist der Gesamteindruck des Gebäudes wichtig. Einerseits sind es Fakten rund um den Zustand und Sanierungsarbeiten. Andererseits jedoch auch die laufende Instandhaltung, bei der wir von Details sprechen. Ein heller Eingangsbereich und saubere Allgemeinflächen sorgen für einen guten ersten Eindruck bei Interessentinnen und Interessenten.
Der Zustand der Wohnung selbst ist mindestens ebenso relevant. Schließlich muss der geforderte Verkaufspreis dem Gesamtbild der Wohnung entsprechen. Grundlegend wichtig ist dabei vorab der Grundriss. Es ist zu prüfen, ob dieser bereits gut durchdacht ist oder, speziell bei sanierungsbedürftigen Immobilien, wie dieser verändert werden könnte.
Alle Sanierungsarbeiten, die in der Wohnung erledigt wurden, sollten durch Rechnungen dokumentiert sein. So kann ein ganzheitlicher Zustandsbericht erstellt werden. Basierend auf dem derzeitigen Zustand des Objektes ist dann abschätzbar, welche Sanierungskosten zukünftige Eigentümer einplanen müssen. Der Wert der Immobilie ist entsprechend anzupassen.
Immobilienbewertung: Vermietbarkeit der Immobilie
Besonders wichtig ist die Vermietbarkeit einer Immobilie. Immer mehr Personen erwerben Wohnungen zu Anlagezwecken. Deshalb muss die Vermietbarkeit der Wohnung unter die Lupe genommen werden. Neben Zustand, Grundriss und Lage sind auch rechtliche Rahmenbedingungen zu prüfen, etwa wenn ein Interessent die Wohnung als möblierte Ferienwohnung vermieten will.
Unter Berücksichtigung all der genannten Faktoren lässt sich abschätzen, welche Nettomiete pro Quadratmeter erzielt werden kann. Der Kaufpreis sollte dann so gewählt werden, dass eine marktübliche Rendite durch die Vermietung generiert werden kann. Ist das der Fall, so ist der Wohnungsverkauf auch für Investorinnen und Investoren interessant. Auch hinsichtlich der Vermietbarkeit ist also eine realistische Einschätzung nötig, die in weiterer Folge in die Kalkulation des erzielbaren Kaufpreises einfließt.
Wohnungsverkauf: Risiken der Preisgestaltung
Die vorangegangenen Kapitel dieses Ratgebers zeigen bereits gut, wie umfangreich die Wertermittlung einer Immobilie wirklich erfolgen muss. Lage und Zustand zu prüfen klingt erst einmal logisch und schnell machbar, doch wie viele Details beachtet werden müssen, ist für viele beim näheren Hinsehen überraschend. Gerade, weil die Immobilienbewertung mit so viel Fingerspitzengefühl und Expertise erfolgen muss, ist es ein großes Risiko, den Verkaufspreis für eine Wohnung einfach selbst festlegen zu wollen. Diese Vorgehensweise kann nach hinten losgehen und dann verlieren Sie bares Geld.
Verkaufspreis zu hoch gewählt
Die eigene Wohnung wird gerne besonders positiv betrachtet. Dieses Bild ist subjektiv. Viele Menschen neigen deshalb dazu, den Verkaufspreis eigenmächtig zu optimistisch zu wählen. Die Folge eines zu hohen Verkaufspreises ist, dass die Immobilie dann sehr lange Zeit über inseriert ist. Das merken auch Wohnungssuchende, die dann entweder vermuten, dass etwas mit dem Objekt nicht stimmt und gar nicht erst anfragen oder sich melden und den Preis massiv verhandeln wollen.
Durch den zu hohen Verkaufspreis kann es passieren, dass der Verkaufsprozess sehr lange dauert und von schwierigen Verhandlungen geprägt ist. Doch wenn die Immobilie erst einmal mit einem zu hohen Preis inseriert ist, wird der weitere Ablauf des Verkaufs schwierig.
Verkaufspreis zu niedrig ansetzen
Ein zu niedrig gewählter Verkaufspreis ist besonders ärgerlich. Wer seine Wohnung nur möglichst schnell verkaufen will und sie deshalb ein bisschen unter dem eigentlichen Marktwert inseriert, kann viel Geld verlieren. Selbst wenn Zeitdruck herrscht, ist es empfehlenswert, einen fairen Preis für die Wohnung zu fordern. Denn wenn der Preis realistisch angesetzt ist, kann die gesamte Verkaufsabwicklung trotzdem schnell erfolgen.
Lassen Sie sich also nicht dazu hinreißen, einen zu niedrigen Verkaufswert zu definieren, nur damit die Transaktion rasch über die Bühne geht.
Konsequenz falscher Immobilienbewertung
Die Folgen einer falschen Einschätzung des Verkaufspreises sind offensichtlich. Der gesamte Prozess wird sich entweder massiv in die Länge ziehen oder die Immobilie wird zwar schnell, aber zu günstig, veräußert. Die große Herausforderung besteht somit darin, die Immobilienbewertung korrekt vorzunehmen, sodass die Wohnung binnen einer angemessenen Zeitspanne zum bestmöglichen Preis verkauft werden kann.
Wohnungsverkauf: Kostenlose Wertermittlung
Wie Sie sehen, beeinflussen zahlreiche Faktoren den Wert einer Wohnung. Die Balance zwischen kurzer Vermarktungsdauer und maximalem Preis zu finden, ist schwierig. Sie erfordert viel Erfahrung am regionalen Immobilienmarkt und die nötige Expertise, um eine realistische Einschätzung hinsichtlich des erzielbaren Preises treffen zu können.
Wir unterstützen Sie gerne bei Ihrem Vorhaben, Ihre Wohnung zu verkaufen. Den ersten Schritt, Richtung erfolgreichem Verkaufsabschluss, ist die genaue Bewertung des Objektes. Dabei beziehen wir alle relevanten Aspekte ein und liefern Ihnen nicht nur einen voraussichtlichen Verkaufserlös als einfache Zahl, sondern eine fundierte Begründung, weshalb wir zu dieser Bewertung Ihrer Wohnung gekommen sind.