Immobilienverkauf bei Scheidung

Weit über 100.000 Ehepaare lassen sich pro Jahr in Deutschland scheiden. Vor der Trennung wird meist eine gemeinsame Wohnung oder sogar ein Einfamilienhaus bewohnt. Doch was passiert mit dem Eigentumsobjekt, wenn ein Paar getrennte Wege geht? Der Immobilienverkauf bei Scheidung kann durchaus kompliziert werden. Eine gemeinsame, einvernehmliche Lösung ist immer die beste Option. Doch was, wenn dies nicht gelingt?

Immobilienverkauf bei Scheidung: Rechtlicher Hintergrund

Bevor es zum Immobilienverkauf bei einer Scheidung kommt, stellt sich die Frage, welche Regelung die Ehepartner untereinander getroffen haben. Gehört die Immobilie beiden zu gleichen Teilen? Regelt ein Ehevertrag Abweichendes? In den meisten Fällen bilden die Ehepartner eine sogenannte „Zugewinngemeinschaft“. Das bedeutet für den Immobilienverkauf, dass der erzielte Kaufpreis zu gleichen Teilen zu splitten ist. Wenn durch den Verkaufspreis nicht die gesamten offenen Schulden abgedeckt werden können, wird der noch offene Betrag ebenfalls 50:50 geteilt.
Wenn die Immobilie gekauft oder errichtet wurde, nachdem die Ehe geschlossen wurde, ist diese Vorgehensweise unumgänglich. In anderen Fällen ist es möglich, eine abweichende Regelung im Ehevertrag vorzusehen. So könnte geregelt werden, dass das Haus, das zuvor der Gattin alleine gehörte, weiterhin nur ihr gehören soll.

Gründe für Immobilienverkauf bei Scheidung

Warum entscheiden sich Ehepaare dafür, im Zuge der Scheidung die gemeinsame Immobilie zu verkaufen?
Meist sind es verschiedene finanzielle Gründe, die dazu führen. Wenn ein offener Kredit vorhanden ist, müsste dieser von einer Person alleine gestemmt werden. Das ist häufig nicht finanzierbar. Zusätzlich müsste eine Person der anderen einen gerechten Kaufpreis für die Hälfte der Immobilie bezahlen. Es müsste somit ein fairer Wert festgelegt werden und ausreichend Kapital vorhanden sein. Wenn das nicht der Fall ist, so ist der Verkauf der Liegenschaft der einfachste Weg.

Der Veräußerungserlös ist einfach aufzuteilen. Streitigkeiten sind durch diese Option somit sehr unwahrscheinlich.
Ein weiterer Verkaufsgrund ist die Fläche des Gebäudes. Besonders, wenn ein Paar kinderlos lebt, wird eine bisher gemeinsam genutzte Immobilie für eine Person alleine schlichtweg zu groß sein. Diese unnötige Fläche verursacht Instandhaltungskosten. Die geänderten Lebensumstände führen somit zu anderen Wohnbedürfnissen.

Immobilienverkauf bei Scheidung gegen Partner-Wille

Eine potenziell schwierige Situation ergibt sich, wenn eine Person die Immobilie verkaufen möchte, aber die andere Person dagegen ist. Finanziell gesehen ist das keine gute Konstellation. Denn in dieser Situation bleibt nur der Weg zum Amtsgericht. Hier muss eine sogenannte „Teilungsversteigerung“ durchgesetzt werden. Das funktioniert jedoch nur, wenn es keine wichtigen Gründe gibt, die gegen diese Vorgehensweise sprechen. Ein Ehepartner könnte etwa mit dem Kindeswohl argumentieren und darauf verweisen, dass die gewohnte Umgebung und das soziale Umfeld für das Kind wichtig sind. In einem solchen Fall kann das Verfahren mehrere Monate verschoben werden. Der tatsächliche Verkauf verzögert sich.

Aus finanzieller Perspektive betrachtet ist es deshalb deutlich besser, die Immobilie rasch und zu einem möglichst guten Preis zu veräußern. Beide Seiten erhalten die ihnen zustehende Summe. So wird vermieden, dass es langwierige Streitigkeiten gibt. Diese verursachen außerdem zusätzliche, vermeidbare Kosten (z.B. Rechtsberatung).

Alternative zum Immobilienverkauf bei Scheidung

Wenn die Immobilie nicht verkauft werden soll, kann auch eine andere Lösung gefunden werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden kann die Immobilie freiwillig auf die Ehefrau oder den Ehemann übertragen werden. Das macht beispielsweise dann Sinn, wenn ein Ehepartner weiterhin mit Kindern im Haus wohnen möchte. Eine angemessene Summe kann als Ausgleich vereinbart werden.

Theoretisch ist auch eine sogenannte „Realteilung“ möglich. Diese funktioniert so, dass die Immobilie tatsächlich aufgeteilt wird. Es entstehen zwei voneinander getrennte Wohneinheiten. Bedenken Sie dabei jedoch, dass Sie nach der Scheidung als Nachbarn miteinander auskommen müssen. Für all jene Paare, die sich im Guten trennen und deren Immobilie für eine solche Lösung geeignet ist, kann die Realteilung eine praktikable Lösung darstellen.

Immobilienverkauf bei Scheidung: Offener Immobilienkredit

Egal ob ein Kredit für den Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung aufgenommen wurde, der offene Betrag muss selbstverständlich beglichen werden. Zuerst ist zu prüfen, ob der Kreditvertrag auf beide Ehepartner abgeschlossen wurde. Mit der Bank ist zu klären, ob eine Sondertilgung möglich ist und wenn ja, zu welchen Konditionen. Meist wird eine geringe Gebühr für die frühzeitige Rückzahlung des Kredits fällig.

Nach Absprache mit dem Kreditinstitut folgt, sobald der Immobilienverkauf abgewickelt wurde, die Rückzahlung des noch offenen Kreditbetrages.

Den laufenden Kredit einfach nicht mehr tilgen ist hingegen keine gute Idee. Die Bank hat nicht nur das grundbücherlich eingetragene Pfandrecht, sondern kann sich zudem gemäß vieler Kreditverträge aussuchen, an welchen Ehepartner sie sich wendet, um offene Zahlungen einzutreiben.

Es muss daher jedenfalls das Gespräch mit der finanzierenden Bank gesucht werden, um eine gute, einvernehmliche Lösung für die frühzeitige Kreditrückzahlung zu finden.

Immobilienverkauf bei Scheidung: Rolle des Maklers

Ein Immobilienverkauf im Zuge einer Scheidung ist immer eine heikle Angelegenheit. Fingerspitzengefühl, eine neutrale Position und objektives, lösungsorientiertes Verhalten sind besonders wichtig. Damit die Immobilie fair bewertet und zu einem realistischen Preis veräußert wird, sollte in einer solchen Situation jedenfalls ein erfahrener Immobilienmakler hinzugezogen werden.

Die realistische Bewertung des Objektes ist der erste wichtige Schritt. Der gesamte anschließende Verkaufsprozess wird durch den Makler abgewickelt.

So müssen sich die beiden Noch-Ehepartner nicht mit der unliebsamen Angelegenheit befassen und beide Seiten wissen, dass die Immobilie tatsächlich zum Bestpreis verkauft wird.