Rendite von Immobilien
Die Rendite von Immobilien ist für Investments besonders wichtig. Der Begriff „Betongold“ ist in aller Munde. Doch wie viel Ertrag bringen Immobilien wirklich? Wie kann die Rendite kalkuliert werden? Wir zeigen Ihnen, wie hoch die Rendite von Immobilien sein muss, damit sich ein Investment wirklich lohnt.
Rendite von Immobilien: Bruttorendite vs. Nettorendite
Vorab muss geklärt werden, ob von der Bruttorendite oder der Nettorendite einer Immobilie gesprochen wird.
Bruttonrendite eine Immobilie
Die Bruttorendite ist nur ein ungenauer Wert. Denn hier werden die Kaufnebenkosten nicht berücksichtigt. Einzig der Kaufpreis und die erzielbare Miete fließen in die Berechnung ein. Die Berechnung der Bruttorendite verläuft wie folgt:
(Netto-Jahresmiete / Kaufpreis der Immobilie) x 100
Das Ergebnis ist die Bruttomiete der Immobilie in Prozent.
Dazu ein einfaches Beispiel:
Eine Wohnung wird für 300 Euro netto pro Monat vermietet und sie kostet 80.000 Euro. Die Netto-Jahresmiete sind somit 3.600 Euro. Die Berechnung erfolgt folgendermaßen:
3.600 / 80.000 x 100 = 4,5 Prozent Bruttorendite.
Die Bruttorendite wird vor allem genutzt, um einen schnellen ersten Eindruck zu einer Immobilie zu gewinnen. Ohne ins Detail zu gehen lässt sich rasch überschlagen, ob sich ein Investment lohnen könnte.
Mietmultiplikator einer Immobilie
Manchmal wird die Kalkulation der Bruttorendite abgeändert. Dann wird nicht die Rendite in Prozent ermittelt, sondern die theoretische Dauer in Jahren, bis wann sich das Investment rechnet. Das ist nur ein Näherungswert. Denn schließlich gibt es laufende Kosten und die Nettomiete ändert sich mit der Zeit. Auch Leerstand wird bei der überschlagsmäßigen Kalkulation nicht bedacht.
Die Berechnung sieht so aus: 80.000 / 3.600 = 22,22 Jahre bis zur theoretischen Amortisation. Diese Aussage ist aus den beschriebenen Gründen mit Vorsicht zu genießen.
Nettorendite einer Immobilie
Die Kalkulation der Nettorendite ist vor der Investmententscheidung ein Muss. Diese Berechnung ist aufwendiger. Denn diesmal werden möglichst alle Kosten berücksichtigt. Neben dem Kaufpreis der Immobilie sind das beispielsweise:
• Alle Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Gerichtskosten etc.)
• Reparaturkosten und Instandhaltungsmaßnahmen
• Anfallende Zinsen
• Nicht umlegbare Versicherungskosten für die Immobilie
Ziel der Berechnung ist, alle Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, einzubeziehen. So entsteht eine ganzheitliche Abbildung der Kosten in Relation zu den Netto-Mieteinnahmen.
Berechnung der Nettorendite
Diese Berechnung ist mit etwas mehr Aufwand verbunden. Einige Werte müssen geschätzt werden, etwa wenn es darum geht, welche Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig anfallen werden. Deshalb ist die kalkulierte Nettorendite der Immobilie nur ein voraussichtlicher Wert.
Wer sich dazu keine komplexen Formeln überlegen möchte, kann als Richtwert 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr für Reparaturen zurücklegen. Schlussendlich soll ermittelt werden, wie hoch die jährlichen Bewirtschaftungskosten für die Immobilie sind. Dieser Wert für die Berechnung der Nettorendite benötigt.
Die Kalkulation der Nettorendite einer Immobilie erfolgt so:
(Jahresmietertrag netto – Jährliche Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) *100
Sehen wir uns ein Beispiel an:
Die Wohnung wird für 100.000 Euro verkauft, die Kaufnebenkosten liegen bei 10 Prozent. Die Jahresnettomiete 3.600 Euro, die Bewirtschaftungskosten betragen 300 Euro.
(3.600 – 300) / (100.000 + 10.000) * 100 = 3 Prozent Nettorendite.
Rendite von Immobilien bei Fremdfinanzierung
Die bisherigen Kalkulationen beruhen auf der Annahme, dass der Kaufpreis der Immobilie vollständig aus der eigenen Tasche bezahlt wird. In den meisten Fällen entspricht das nicht der Realität. Typischerweise wird ein Immobilienkredit aufgenommen.
Der Kredit wird verzinst, wobei die Zinsen als Kosten zu berücksichtigen sind. Sie schmälern somit die Rendite. Das ist allerdings nur dann der Fall, wenn die Nettorendite geringer ist als die Zinskosten der Finanzierung. Denn wer eine Immobilie mit einer Nettorendite von 3 Prozent kaufen kann, während die Zinsen bei nur 1,5 Prozent liegen, nutzt den sogenannten „Leverage Effekt“.
Rendite von Immobilien: Leverage Effekt nutzen
Der Leverage Effekt besagt, dass die Rendite des Eigenkapitals durch die Aufnahme von Fremdkapital gesteigert werden kann. Durch die Aufnahme eines Kredits muss weniger Eigenkapital eingebracht werden. Die Kosten für das Fremdkapital sind geringer als die Rentabilität des Gesamtkapitals. So kommt es, dass die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals höher ausfällt.
Dieser Effekt kann nicht unendlich genutzt werden. Es können nicht unbegrenzt Kredite aufgenommen werden. Das Risiko wäre für die Banken zu hoch. Voraussetzung ist zudem, dass immer Eigenkapital vorhanden ist, um zumindest einen Teil des Kaufpreises der Immobilie (und die Kaufnebenkosten) damit zu decken.
Rendite von Immobilien: Steuerliche Faktoren bedenken
Im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtungsweise müssen auch die Steuern berücksichtigt werden. Die Fremdkapitalzinsen sind steuerlich absetzbar. Zusätzlich verringert die Abschreibung auf das Gebäude die Steuerbemessungsgrundlage. Bei einer hohen Fremdfinanzierung ergibt sich somit oft nur eine minimale Steuerbelastung.
Rendite von Immobilien vergleichen
Für den schnellen Vergleich mehrerer Objekte bietet sich die Bruttorendite an. Sie lässt sich meist sogar ohne Taschenrechner ermitteln. Die Aussagekraft ist zwar beschränkt, aber sie dient zumindest als Richtwert.
Bevor dann wirklich investiert wird, muss die Nettorendite ermittelt werden. Die laufenden Kosten, die für ein Objekt zu erwarten sind, dürfen nicht außer Acht gelassen werden. Ein moderner Neubau hat auf den ersten Blick womöglich eine geringere Bruttorendite. Wird dann einkalkuliert, dass es dafür in den nächsten Jahren keine Instandhaltungskosten geben wird, ändert sich das Ergebnis möglicherweise.
Deshalb ist es wichtig, vor der Investmententscheidung einen wirklich ganzheitlichen Blick auf alle Kosten zu werfen.
Rendite von Immobilien mit anderen Investments vergleichen
Der Vergleich der Rendite von Immobilien mit anderen Investments ist komplex. Als Basis dient selbstverständlich die Nettorendite des Objektes. Doch kann dieser Wert einfach mit dem durchschnittlichen Ertrag eines ETFs verglichen werden? Die Antwort lautet eindeutig Nein.
An der Börse muss rein mit Eigenkapital investiert werden. Keine Bank finanziert den Handel mit Aktien. Für ein Investment in der Immobilienbranche hingegen, kann Fremdkapital genutzt werden. Dieses wirft ebenfalls eine Rendite ab, sofern die Nettorendite höher ausfällt als die Kosten des Fremdkapitals.
Ein weiterer Aspekt ist, dass bei Immobilien doppelt profitiert wird. Einerseits gibt es die laufenden Mieteinnahmen, andererseits hoffen Investoren auf Wertsteigerung.
Die wichtigsten Vorteile von Immobilien-Investments sind:
• Laufende Mieteinnahmen
• Wertsteigerungspotenzial
• Vielfältige Optionen: Immobilie kann später selbst genutzt werden
• Verkauf jederzeit möglich
• Fremdfinanzierung kann Eigenkapitalrendite erhöhen
Rendite von Immobilien berechnen: Fazit
Für die Vermietung ist die Rendite von Immobilien extrem wichtig. Schließlich muss vorab klar sein, ob sich die Vermietung wirklich lohnt. Die Bruttorendite dient als erste Indikation. Ihre Aussagekraft ist jedoch beschränkt. Wichtiger ist die Nettorendite. Diese zu berechnen, ist etwas aufwändiger. Sie berücksichtigt alle Kosten, die voraussichtlich anfallen werden. Dazu zählen die Kaufnebenkosten, aber auch absehbare Reparaturen. Für diese zukünftigen Kosten können kalkulatorische Werte angesetzt werden. Die Nettorendite fällt daher immer geringer aus als die Bruttorendite der Immobilie.
Für den Vergleich mit anderen Immobilien sollte vor der Kaufentscheidung die Nettorendite ermittelt werden. Um Immobilen mit anderen Investment-Formen zu vergleichen, muss ebenfalls eine ganzheitliche Betrachtungsweise gefunden werden.
Dazu zählt, alle Vor- und Nachteile, die Immobilien mit sich bringen, zu bedenken. Ein großer Pluspunkt ist, dass wenig Eigenkapital nötig ist. Das Immobilien-Investment lässt sich überwiegend fremdfinanzieren. So ist es schnell möglich, ein größeres Portfolio aufzubauen. Last but not least sind die steuerlichen Effekte zu bedenken. Abschreibung und Fremdkapitalzinsen reduzieren die Steuerbemessungsgrundlage. So bringen Immobilien-Investments oft nicht nur eine gute Rendite, sondern auch eine niedrige Steuerbelastung mit sich.