Unterlagen für den Immobilienkauf

Die Voraussetzung für einen sicheren Immobilienkauf ist, alle relevanten Informationen vorliegen zu haben. Wir fassen deshalb zusammen, welche Unterlagen für den Immobilienkauf relevant sind. Professionelle Makler bereiten diese immer vor und stellen so sicher, dass der Kauf seriös abgewickelt wird.

Unterlagen für den Immobilienkauf: Die Must-Haves

Beginnen wir mit den wichtigsten Unterlagen für den Immobilienverkauf. Einige Basic-Informationen müssen immer schon vorab vorliegen. Anders ist es nicht möglich, sich ein ganzheitliches Bild von dem Objekt zu verschaffen.

Zu den zentralen Unterlagen für den Immobilienkauf gehören:

• Grundriss aller Ebenen
• Zahlreiche Fotos
• Energieausweis der Immobilie
• Bau- und Ausstattungsbeschreibung (bei Bauträger-Projekten bzw. Neubauten und Sanierungen)
• Grundbuchauszug
• Protokoll der letzten Eigentümerversammlung (bei Mehrparteienhäusern)
• Übersicht zu den laufenden Betriebskosten und den zugrundeliegenden Aufteilungsschlüsseln (Nutzwerte)
• Baupläne und Gartengestaltungspläne (besonders bei Neubauten im ländlichen Raum)

Basisinformationen wie Grundriss und Fotos haben meist selbst private Verkäufer vorbereitet. Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung dient vor allem bei Projekten, die erst umgesetzt werden, als wichtige Leitlinie. Dort wird definiert, in welcher Ausstattungsqualität das Objekt gebaut bzw. saniert wird. Ein Energieausweis muss verpflichtend vorgelegt werden. Manchen privaten Verkäufern ist dies oft nicht bewusst.

Unterlagen für den Immobilienkauf: Achtung bei Mehrparteienhäusern

Bei Mehrparteienhäusern sind einige Unterlagen besonders genau zu betrachten. Die Abrechnung der Betriebskosten sollte geprüft werden. Auffällig hohe Betriebskosten stellen vermeidbare Kosten dar. Zusätzlich deuten sie auf eine schlechte Verwaltung des Gebäudes hin.
Eine weitere wichtige Information ist, wer das Gebäude verwaltet. Die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre geben Aufschluss darüber, wie sich die laufenden Kosten entwickelt haben. Meist gibt es auch eine Vorausschau („Wirtschaftsplan“), die aufzeigt, welche Arbeiten in absehbarer Zeit geplant sind.

Die Basis der erwähnten Betriebskostenberechnung sind die Nutzwerte. Diese geben an, wie viel Nutzfläche auf ein Objekt innerhalb des Gebäudes entfällt. Dahingehend ist zu prüfen, ob die Nutzwerte korrekt ermittelt wurden.

Außerdem sollte das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung angefordert werden. Dort ist dokumentiert, welche Themen die Miteigentümer des Gebäudes besprochen haben. So ist ersichtlich, ob es Streitthemen gibt oder beispielsweise umfangreiche Sanierungen des Gebäudes geplant sind.

In einem Mehrparteienhaus muss auch geklärt werden, welche Allgemeinflächen es gibt. Steht das Kellerabteil als Eigentum zur Verfügung? Oder gibt es nur ein Nutzungsrecht? Auch diese Details müssen geklärt werden.

Grundbuch prüfen

Ein besonders wichtiger Punkt ist die Prüfung des Grundbuchstandes. Im Grundbuch ist ersichtlich, wer der derzeitige Eigentümer der Liegenschaft ist. Außerdem können hier Lasten eingetragen sein. Dabei kann es sich zum Beispiel um ein Wegerecht eines Dritten handeln oder sogar um ein Veräußerungsverbot.

Schrecken Sie sich allerdings nicht sofort, nur weil eine Belastung des Grundstücks vorhanden ist. Denn ein solcher Eintrag kann auch von einem offenen Kredit stammen. Dieser wird mit dem Kaufpreis getilgt und die Belastung im Grundbuch wird daraufhin gelöscht.
Wichtig ist, den Grundbuchstand eingehend zu prüfen, Eintragungen zu hinterfragen und den Kauf lastenfrei abzuwickeln.

Sonstige hilfreiche Unterlagen für den Immobilienkauf

Abseits der genannten Dokumente, die alle als grundlegende Basis dienen, um überhaupt eine Kaufentscheidung treffen zu können, gibt es noch weitere Unterlagen, die hilfreich sein können.

Dazu zählen Wartungsprotokolle von Geräten in der Wohnung. Ein Beispiel dafür sind Gastherme und Klimaanlage. Dieses sollten regelmäßig geprüft worden sein. Ist das nicht der Fall, sollte vor der Kaufabwicklung eine fachmännische Prüfung erfolgen.
Ebenfalls hilfreich sind jegliche Rechnungen von Gegenständen, die in der Wohnung verbleiben. Gerade bei Wohnungen, die möbliert übergeben werden, ist dies wichtig. So können Garantie- und Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden, falls sie noch bestehen.
Die Rechnungen für in der Wohnung verbleibende Möbel dienen zudem zur Kalkulation der Ablöse, falls eine solche vereinbart wird.

Unterlagen für den Notartermin

Ist die Kaufentscheidung getroffen, kommt es zum Termin der Kaufvertragsunterzeichnung. Hier müssen ebenfalls einige wichtige Unterlagen mitgebracht werden. Alternativ dazu können sie teilweise vorab übermittelt werden. Wichtig sind unter anderem:

• Grundbuchauszug (wird teilweise vom Notar bereitgestellt)
• Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
• Personalausweis von Verkäufer und Käufer
• Aktuelle Flurkarte und Auskunft des Baulastenverzeichnisses
• Genehmigter Bauplan

Manche zuvor erwähnten Dokumente werden Teil des Kaufvertrags. So kann etwa die Bau- und Ausstattungsbeschreibung dem Kaufvertrag als Anhang beigefügt werden.

Unterlagen für den Immobilienkauf vorbereiten

Die Fülle an Unterlagen für den Immobilienverkauf macht es nötig, mit deren Vorbereitung rechtzeitig zu beginnen. Manche Dokumente sind sofort verfügbar. Andere wiederum haben viele Verkäufer nicht griffbereit. Teilweise müssen Unterlagen bei Behörden und der Hausverwaltung angefordert werden.

Die Verkäuferseite muss alle relevanten Dokumente zeitgerecht organisieren. Das ist oft ein schwieriges Unterfangen. Denn vielfach wird der Aufwand massiv unterschätzt. Außerdem gibt es einzelne Dokumente, die auch korrekt interpretiert werden müssen. Das gilt etwa für Grundbuch und Energieausweis.

Gerade für diese Vorgänge ist ein professioneller Immobilienmakler hilfreich. Er weiß, welche Unterlagen benötigt werden. Zusätzlich kann er inhaltlich erklären, welche Aussagekraft bestimmte Unterlagen bieten. Diese Expertise ist sehr wichtig. Denn so wird sichergestellt, dass beide Seiten den selben Informationsstand besitzen und der Kauf, mit Kenntnis aller Fakten, erfolgen kann.